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租金收益法下资金投入性房产公允价值的确定

   日期:2021-07-23     来源:www.fqssw.com    作者:未知    浏览:405    评论:0    
核心提示:中图分类号:F231文献标识码:A文章编号:1002-5812(2021)11-0032-031、引言国内借鉴IFRS13相?P处置规定,于2014年1月颁布了《企业会计准则第39号――公允价值计量》(以下简称新公允价值计量准则),新公允价值计量准则对公允价值做了新的概念,使公允价值的运用变得

3、租金收益法的原理及评价

收益法是通过估算被评估资产对象在将来期间的预期收益,选择用肯定的折现率,将将来收益折成评估基准日的现值,用各期将来收益现值累加之和作为评估对象重估价值的一种办法。假如预期收益主如果租金收入,则可称为租金收益法。将租金收益法应用于资金投入性房产,依据租金收入和处置净收益计算出其公允价值。在该办法下,资金投入性房产价值主要受房产租金价格、折现率、收益期、年度总成本等原因的影响。比如在其他原因不变的条件下,资金投入性房产公允价值与房产租金价格正有关,房产租金价格越高,其公允价值越大。

收益法可以较真实、准确反映资产价格且其估值结果更易被买卖双方同意,而传统的本钱法着眼于过去,估值结果与真实价值偏差较大,市场法受限于“活跃市场”的模糊概念,主观性较大。租金收益法评估房产价格的理论与市场基础都比较全方位,在资金投入性房产多为出租作用与功效的状况下,租金收益法应该是较为适合的评估房产价值办法之一。但其缺少具体的计算过程,本文就其展开研究,并构建估价模型。

4、收益法下资金投入性房产公允价值估价模型

据统计,大部分上市公司资金投入性房产多为出租的房子和建筑物,所以本文暂不考虑出租的土地用权。

(一)假设

1.资金投入性房产市场相对稳定。

2.在一个出租期内,出租期限(t)可确定,以开始出租时为期限起点,并能合理预测将来处置状况。

3.被评估的资金投入性房产的将来预期收益可以预测并用货币计量。预期收益主要包括租期收入及处置净收入。

4.折现率为必要报酬率(i),在出租期间维持不变。

5.第一年租金价格(A)参考类似的同一作用与功效、同一地区(同市优先、同省优先)的现有房产租金价格确认。在出租期限内,年租金价格以固定增长率(g)增长,空置损失、税费、保险费等年度总成本,均已在每一年的租金中得到调整。

中图分类号:F231 文献标识码:A 文章编号:1002-5812(2021)11-0032-03

具体评分内容见表2。

依据表2的原因评分,当公司与相似企业的评分结果相差在5分内时,以相似企业的租金收入作为本企业的估值当期的期初租金收入A。

5、结论

现在上市公司对资金投入性房产公允价值的确认办法尚不规范,主观色彩浓重,致使了公允价值计量在国内的竞价遭到一定量的妨碍,本文以收益法为核心,对其用首要条件提出假设并使用原因评分法确定租金收入,由此构建租金收益法估价模型,使得资金投入性房产公允价值的确定办法比较统一和具体,也使公司评估资金投入性房产价值操作容易、便捷。但模型参数的确定、原因的选择及其网站权重的确定有肯定的主观性,对资金投入性房产公允价值的估值确认有肯定参考意义。

1、引言

国内借鉴IFRS 13相?P处置规定,于2014年1月颁布了《企业会计准则第39号――公允价值计量》(以下简称新公允价值计量准则),新公允价值计量准则对公允价值做了新的概念,使公允价值的运用变得更为实质和规范,也为资金投入性房产使用公允价值后续计量提供了更具体的规范。

公允价值计量,有益于保证会计信息的有关性和靠谱性,真实地反映企业的资产结构、偿债能力和财务实力,使会计信息用户做出正确的决策;有益于增加企业的净资产和收益,美化企业财务报表,提升外部筹资能力,缓解企业筹资重压;有益于经济全球化背景下公允价值计量与国际接轨,帮全球资金投入者更准确地理解本国企业提供的财务会计信息。

2、资金投入性房产公允价值确定的近况

新公允价值计量准则规定,有关资产和负债没有相同种类或类似可比买卖市场,可使用估值技术确定公允价值,主要包括本钱法、市场法、收益法。使用估值技术计量公允价值时,应当选择与市场参与者在有关资产或负债的买卖中所考虑的资产或负债特点相一致的输入值,分为第一层次输入值、第二层次输入值、第三层次输入值。

依据2021年上海证券交易平台的披露信息,2021年在上交所上市并以公允价值对资金投入性房产进行后续计量的公司有31家,其中没一家公司使用第一层次输入值确定公允价值,有8家公司对其拥有些多处资金投入性房产使用了不一样的估值技术和不同层次的输入值,有7家公司没具体披露公允价值确认办法。31家上市公司资金投入性房产公允价值的确定状况见表1。

从表1可看出:(1)国内上市公司资金投入性房产公允价值的确定呈现多样化的特征,没统一的估值技术。(2)国内上市公司资金投入性房产公允价值的输入值层次依据模糊,其中2、三层次输入值在披露中缺少具体计算模型和过程。(3)相对本钱法和收益法,有较多的公司(54.28%)选择收益法,且主要使用房产评估中的租金收益法。

(二) 估价模型

资金投入性房产公允价值=■[A(1+g)t/(1+i)t+ C(1+g)t/(1+i)t]

上述模型中,A为估值当年的期初租金收入,g为通货膨胀率,t为出租期限,C为刚开始资金投入本钱,i为必要报酬率。

(三)参数确认

在正常的经济市场变化中,年租金变化主要受通货膨胀影响,所以年租金固定增长率g为估值当年的通货膨胀率。折现率i可为出租期的同期限国债利率。在出租期结束后,以刚开始资金投入本钱经通货膨胀调整后的价值供应或转换作用与功效获得报酬。因为租金收入的确认较为复杂,故下文对其进行详细说明。

在非活跃的市场中,公司没办法获得开始出租时的租金收入A,应参考相似公司(其资金投入性房产具备同一作用与功效并处于同一地区)的现有房产租金价格。

在确定相似公司时,使用原因评分法能量化原因影响程度,以相对客观的规范使评价结果易于理解、同意,增强评估对象的可比性。故本文运用原因评分法,对租金价格的主要影响原因(地点和环境、结构、交通、物业管理、基础设施)赋予分值,总分100分。

企业的资金投入性房产主要为商铺和写字楼,具体评分内容如下:

1.地点和环境。商铺和写字楼商业性较强,地点和环境对租金收入的影响较大,所以赋予最高分值,30分。 2.结构。商铺和写字楼的结构对租金的影响程度不同。商铺的楼层比写字楼的楼层对租金收入有更大的影响,而不同作用与功效的建筑物新旧程度对租金收入的影响相同。评分标准如下:

(1)商铺楼层。商铺楼层总得分为垂直系数分数与平面系数分数之和,其中:垂直系数得分依据商铺所属楼层确定,商铺租金价格随楼层增加而递减。具体计算公式为:[(总楼层数+1)-所属楼层数]/总楼层数×15。地下商城参照地上楼层进行确定(负一层与第二层相同,以此类推)。平面系数得分依据距离出入口的距离、人的视线可及范围、转角包口、面积大小等综合原因将平面分为5个地区。

(2)写字楼楼层。依据写字楼出租市场状况得知,写字楼的中?g楼层的租金最高,高层次之,底层最低。由此分为三个级别,底区楼层(处在总楼层1/3及以下)、中区楼层(处在总楼层1/3以上2/3以下)、高区楼层。

3.交通。商铺和写字楼的交通便利程度对租金的影响程度不同。在影响写字楼租金的所有原因中,交通的便捷程度影响最大,赋予最高分值,30分。而交通对商铺的影响相较于地点和环境、结构次之,赋予20分。

4.物业管理、配套设施。物业管理、配套设施对租金的影响较小,各赋予10分。

 
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